Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Hibah dari Orangtua ke Anak dan Simulasi Pajaknya

Setiap anak yang menerima tanah hibah dari orangtua perlu segera mengurus balik nama sertifikat agar kepemilikan tanah tercatat secara sah atas nama penerima hibah.

Proses balik nama ini penting untuk memberikan kepastian hukum serta mencegah potensi sengketa di kemudian hari, baik di dalam keluarga maupun dengan pihak lain.

Perlu diketahui, syarat dan biaya balik nama sertifikat tanah hibah dari orangtua ke anak berbeda dengan tanah yang diperoleh melalui pewarisan.

Dalam hibah, pengalihan hak dilakukan saat pemberi masih hidup dan bersifat sukarela, sedangkan pewarisan baru terjadi setelah pemilik harta meninggal dunia.

Meski mekanismenya berbeda, balik nama sertifikat pada kedua jenis perolehan tanah tersebut sama-sama bertujuan melindungi hak pemilik baru secara hukum.

Lantas, berapa biayanya?

Biaya balik nama sertifikat tanah hibah orangtua ke anak

Berdasarkan informasi dari laman resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), besaran biaya balik nama sertifikat tanah hibah dari orangtua kepada anak tidak bersifat tunggal.

Biaya tersebut ditentukan oleh luas tanah dan nilai tanah yang ditetapkan oleh Kantor Pertanahan setempat.

Selain biaya yang dihitung dari luas dan nilai tanah, pemohon juga dikenakan biaya pendaftaran sebesar Rp 50.000.

Adapun perhitungan biaya balik nama sertifikat tanah hibah dari orangtua ke anak menggunakan rumus sebagai berikut:

• Nilai tanah per meter persegi × luas tanah (meter persegi) : 1000 + biaya pendaftaran

Sebagai ilustrasi, seorang orangtua menghibahkan sebidang tanah seluas 500 meter persegi yang berada di wilayah A kepada anaknya. Nilai tanah di wilayah tersebut ditetapkan sebesar Rp 2,5 juta per meter persegi.

Dengan demikian, biaya balik nama sertifikat tanah hasil hibah tersebut dihitung sebagai berikut:

• Rp 2.500.000 × 500 : 1000 + Rp 50.000 (biaya pendaftaran) = Rp 1.300.000

Dari perhitungan tersebut, pemohon perlu menyiapkan biaya balik nama sebesar Rp 1,3 juta untuk satu sertifikat.

Pemohon juga dapat melakukan simulasi perhitungan biaya secara mandiri melalui laman resmi simulasi biaya balik nama sertifikat tanah hasil hibah.

Besaran BPHTB yang harus dibayarkan

Selain biaya balik nama sertifikat di BPN, penerima hibah juga dapat dikenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

BPHTB merupakan pajak daerah yang besarannya mengikuti ketentuan pemerintah daerah setempat dan umumnya dihitung sebesar 5 persen dari nilai perolehan tanah setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Di sejumlah kabupaten/kota di Jawa Tengah, pemerintah daerah menetapkan NPOPTKP untuk perolehan hak karena hibah dalam garis lurus (orangtua kepada anak) hingga Rp 400 juta, sesuai peraturan daerah masing-masing.

Artinya, nilai tanah hingga batas tersebut tidak dikenai BPHTB, sementara nilai di atasnya menjadi dasar pengenaan pajak.

Sebagai contoh, apabila tanah hibah di Jawa Tengah memiliki nilai Rp 1,25 miliar, maka perhitungannya sebagai berikut:

• Nilai tanah: Rp 1.250.000.000
• NPOPTKP hibah orangtua–anak: Rp 400.000.000
• Dasar pengenaan BPHTB: Rp 850.000.000

BPHTB yang harus dibayarkan adalah:

• 5 persen × Rp 850.000.000 = Rp 42.500.000

Dengan demikian, selain menyiapkan biaya balik nama sertifikat di BPN sebesar Rp 1,3 juta, penerima hibah di Jawa Tengah juga perlu memperhitungkan BPHTB sesuai ketentuan daerah masing-masing, sehingga total biaya pengurusan hibah tanah dapat mencapai puluhan juta rupiah tergantung nilai tanahnya.

Tapi dilansir dari Antara News, sejumlah daerah juga memiliki kebijakan pembebasan BPHTB bagi kelompok tertentu, seperti masyarakat berpenghasilan rendah, dalam rangka program nasional “3 Juta Rumah”.

Untuk hibah tanah dari orangtua kepada anak, transaksi tersebut tidak dikenai Pajak Penghasilan (PPh) karena dikecualikan dari objek pajak, sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku.

Biaya pembuatan akta hibah

Selain biaya balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan dan kewajiban pajak, pemohon juga perlu menyiapkan biaya pembuatan akta hibah.

Akta hibah merupakan dokumen wajib yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai dasar hukum pengalihan hak atas tanah dari orangtua kepada anak. Tanpa akta hibah dari PPAT, permohonan balik nama sertifikat tidak dapat diproses di BPN.

Besaran biaya pembuatan akta hibah tidak bersifat tunggal karena termasuk dalam jasa PPAT, namun besarannya dibatasi oleh ketentuan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN.

Secara umum, biaya jasa PPAT maksimal berkisar antara 0,25 persen hingga 1 persen dari nilai tanah yang tercantum dalam akta, tergantung nilai tanah tersebut.

Sebagai gambaran, apabila nilai tanah yang dihibahkan sebesar Rp 1 miliar, maka biaya pembuatan akta hibah di PPAT maksimal sekitar 0,5 persen atau sekitar Rp 5 juta.

Besaran ini dapat lebih rendah sesuai kesepakatan antara para pihak dan PPAT.

Khusus bagi masyarakat tidak mampu, PPAT wajib memberikan pelayanan pembuatan akta hibah tanpa memungut biaya, dengan syarat pemohon dapat menunjukkan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) dari instansi berwenang.

Syarat balik nama sertifikat tanah hibah

Dilansir dari (8/10/2024), Permohonan balik nama sertifikat tanah hibah dari orangtua ke anak diajukan ke Kantor Pertanahan sesuai lokasi tanah.

Sebelum mengajukan permohonan, pemohon perlu menyiapkan sejumlah dokumen yang berkaitan dengan identitas, keterangan tanah, serta pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa dan dikuasai secara fisik.

Dokumen persyaratan balik nama sertifikat tanah hasil hibah dari orangtua kepada anak meliputi:

• Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai yang cukup
• Surat kuasa apabila pengurusan dikuasakan
• Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak berupa KTP atau Kartu Keluarga (KK), termasuk kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan dokumen asli oleh petugas loket
• Sertifikat tanah asli
• Akta hibah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
• Izin pemindahan hak, apabila pada sertifikat atau keputusan tercantum ketentuan bahwa hak tersebut hanya dapat dipindahtangankan setelah memperoleh izin dari instansi berwenang
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya
• Bukti penyerahan SSB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan/BPHTB) serta bukti pembayaran uang pemasukan saat pendaftaran hak
• Bukti SSB (BPHTB) dan Surat Setoran Pajak (SSP/PPH) untuk perolehan tanah dengan nilai lebih dari Rp 60 juta 

Meski hibah tanah dari orangtua kepada anak tidak dikenai Pajak Penghasilan (PPh), dokumen administrasi perpajakan tetap diperlukan sebagai kelengkapan pengurusan di Kantor Pertanahan.

Proses peralihan hak atas tanah melalui hibah dari orangtua ke anak di Kantor Pertanahan umumnya memerlukan waktu penyelesaian sekitar lima hari kerja.

Dalam segala situasi, KOMPAS.com berkomitmen memberikan fakta jernih dari lapangan. Kirimkan Apresiasi Spesial untuk mendukung Jurnalisme. Berikan apresiasi sekarang