Komponen Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dari Orang Tua ke Anak, Ini Rinciannya
Masyarakat yang akan mengurus balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak perlu mengetahui komponen biaya yang dipersiapkan.
Pasalnya, ada beberapa komponen biaya balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak, baik itu dalam rangka warisan maupun hibah.
Besaran biaya tersebut bisa berbeda di setiap orang. Faktor yang memengaruhinya yakni kondisi objek tanah hingga tempat domisili masing-masing.
Sebelumnya, Kepala Biro Humas dan Protokol Kementerian ATR/BPN, Shamy Ardian mengatakan, balik nama sertifikat tanah merupakan proses pengalihan hak dari pemilik lama ke pemilik baru. Termasuk dalam konteks keluarga, dari orang tua ke anak-anaknya.
"Jadi balik nama itu adalah proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum. Dalam konteks orang tua ke anak, balik nama tidak terjadi secara otomatis walaupun hubungan kekeluargaannya sudah jelas," ujar Shamy dalam keterangan resmi.
Tahapan Balik Nama Sertifikat Tanah dari Orang Tua ke Anak
Shamy menjelaskan, langkah pertama yang harus dilakukan masyarakat sebelum balik nama sertifikat tanah adalah memahami perbedaan hibah dan waris.
Karena hal tersebut akan menentukan jenis akta, dokumen pendukung, serta skema pajak dan biaya yang dikenakan.
Adapun peralihan melalui hibah dilakukan saat orang tua masih hidup, sedangkan waris berlaku ketika orang tua telah meninggal dunia.
“Kalau salah menentukan sejak awal, bisa berakibat pengurusannya berulang lagi dari proses awal,” tegas Shamy.
Setelah menentukan hibah atau waris, selanjutnya masyarakat akan melalui setidaknya empat tahapan dalam proses balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak, yaitu:
- Dasar hukum peralihan hak
- Pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/notaris
- Pembayaran pajak dan bea
- Pencatatan resmi di Kantor Pertanahan.
Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dari Orang Tua ke Anak
Dari tahapan-tahapan di atas, terdapat biaya yang perlu disiapkan masyarakat, meliputi:
- Biaya pembuatan akta hibah atau waris
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
- Pajak lainnya sesuai kondisi objek tanah
- Biaya layanan di Kantor Pertanahan, termasuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).
Lebih lanjut, berikut penjelasan tentang komponen biaya balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak:
1. Biaya Pembuatan Akta Hibah atau Waris
Untuk membuat akta hibah, masyarakat perlu menyiapkan biaya jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Besaran biaya pembuatan akta tanah di PPAT, termasuk akta hibah, telah diatur pemerintah di Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021.
Di dalam Pasal 1 tertulis, uang jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. Itupun sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta.
Secara detail, besaran biaya jasa pembuatan berlandaskan pada nilai ekonomis yang ditentukan dari harga transaksi setiap akta, ketentuannya sebagai berikut:
- Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp 500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1 persen;
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 500 juta sampai dengan Rp 1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75 persen;
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 1 miliar sampai dengan Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5 persen;
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25 persen.
Namun, di dalam Pasal 2 juga tertulis bahwa PPAT wajib memberikan jasa pembuatan akta tanpa memungut biaya kepada orang yang tidak mampu.
Tentunya dibuktikan dengan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang.
Di sisi lain, pembuatan akta waris atau akta wasiat notariel dilakukan di notaris.
Biaya jasa pembuatan akta di notaris juga telah diatur pemerintah dalam Undang-Undang (UU) Nomor 30 Tahun 2009 tentang Jabatan Notaris.
Pada Pasal 36 tertulis, besaran honorarium yang diterima notaris didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.
Nilai ekonomis sebagaimana dimaksud ditentukan berdasarkan obyek setiap akta sebagai berikut:
- Jika nominalnya sampai Rp 100 juta, honorarium yang diterima notaris paling besar adalah 2,5 persen;
- Nominal di atas Rp 100 juta sampai Rp 1 miliar, honorarium yang diterima notaris paling besar 1,5 persen;
- Nominal di atas Rp 1 miliar honorarium yang diterima didasarkan pada kesepakatan antara notaris dengan para pihak terkait, tetapi tidak melebihi 1 persen dari nilai obyek yang dibuatkan aktanya.
Sementara untuk nilai sosiologis, ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari obyek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp 5 juta.
Namun di dalam Pasal 37 juga tertulis bahwa notaris wajib memberikan jasa hukum di bidang kenotariatan secara cuma-cuma kepada orang yang tidak mampu.
2. Biaya BPHTB
Masyarakat yang mengurus balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak, baik karena warisan maupun hibah, akan dikenakan BPHTB.
Besaran BPHTB dihitung dengan rumus: 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Untuk besaran NPOPTKP, ditentukan berdasarkan peraturan daerah masing-masing.
Sehingga masyarakat perlu memeriksanya terlebih dahulu ke Pemerintah Kabupaten/Kota setempat.
Sementara pembayaran BPHTB dilakukan di Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Pemerintah Kabupaten/Kota setempat.
3. Biaya Pajak
Masyarakat yang mengurus balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak, baik karena warisan maupun hibah, sejatinya tidak dikenakan Pajak Penghasilan (PPh).
Meski begitu, masyarakat harus mengajukan dan memiliki Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh dari Kantor Pajak Pratama.
Jika tidak demikian, masyarakat akan dikenakan PPh dengan besaran mengacu kondisi berikut:
- PPh 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
- PPh 1 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
4. Biaya PNBP
Saat mengurus balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak di Kantor Pertanahan, baik karena warisan maupun hibah, masyarakat akan dikenakan biaya PNBP.
PNBP dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan setempat.
Rumusnya: nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi)) / 1.000.
Masyarakat juga bisa menghitung simulasi biayanya melalui aplikasi Sentuh Tanahku maupun laman resmi Kementerian ATR/BPN.
Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah dari Orang Tua ke Anak
Untuk mengurus peralihan hak karena waris, berikut persyaratan balik nama dari orang tua ke anak:
- Pemohon diwajibkan mengisi dan menandatangani formulir permohonan di atas materai, serta melampirkan surat kuasa apabila pengurusan dikuasakan.
- Fotokopi identitas para ahli waris atau kuasa berupa KTP dan KK yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
- Sertifikat tanah asli
- Akta kematian
- Surat Keterangan Waris
- Akta wasiat notariil (jika ada)
- Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah diverifikasi, serta bukti pembayaran SSB (BPHTB) dan uang pemasukan pada saat pendaftaran hak
- Untuk perolehan tanah dengan nilai lebih dari Rp 60 juta, juga wajib melampirkan bukti SSP/PPh.
Sementara itu, dalam hal pengurusan peralihan hak karena hibah, berikut persyaratan balik nama dari orang tua ke anak:
- Formulir permohonan harus diisi dan ditandatangani di atas materai, disertai surat kuasa apabila diwakilkan
- Pemohon wajib melampirkan fotokopi identitas pemberi dan penerima hibah (KTP dan KK) yang telah dicocokkan dengan aslinya
- Sertifikat tanah asli
- Akta hibah yang dibuat oleh PPAT
- Izin pemindahan hak apabila pada sertifikat tercantum ketentuan tersebut
- Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah diverifikasi, serta bukti pembayaran SSB (BPHTB) dan uang pemasukan
- Untuk nilai tanah di atas Rp 60 juta, juga diwajibkan melampirkan bukti SSP/PPh.
