Wajib Tahu, Ini 7 Jenis Sertifikat Tanah yang Berlaku di Indonesia
Sertifikat tanah menjadi dokumen penting yang menjadi bukti kepemilikan tanah. Namun, tidak semua dokumen atau surat tanah dapat disebut sebagai sertifikat yang diakui negara.
Di Indonesia, sertifikat tanah diterbitkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) dan memiliki kekuatan hukum sebagai alat bukti yang kuat.
Sertifikat tanah juga memiliki beberapa jenis. Masyarakat pun perlu memahami jenis-jenis sertifikat tanah yang berlaku agar tidak keliru saat membeli, menjual, atau mengurus tanah.
Lantas, apa saja jenis sertifikat tanah yang berlaku di Indonesia?
7 Jenis Sertifikat Tanah
Dilansir dari laman Kanwil BPN Sumatera Barat (Sumbar), terdapat tujuh jenis sertifikat tanah di Indonesia, meliputi:
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertifikat tanah paling kuat yang diakui oleh hukum agraria Indonesia. Pemegang SHM memiliki hak penuh atas penggunaan, pengelolaan, pemindahan, dan pengalihan tanah tersebut.
SHM memiliki sejumlah karakteristik, meliputi:
- Berlaku seumur hidup dan dapat diwariskan
- Tidak memiliki batas waktu penggunaan
- Dapat dijadikan agunan atau jaminan pinjaman
- Tidak bisa dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA) atau badan hukum asing
- Hanya bisa dimiliki Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum tertentu (misalnya, koperasi atau yayasan keagamaan), dengan ketentuan khusus berdasarkan PP No. 38 Tahun 1963.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
SHGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain dengan jangka waktu tertentu.
SHGB sering digunakan oleh perorangan, pengembang, dan badan hukum yang ingin membangun properti, namun tidak memiliki tanah secara langsung.
Beberapa karakteristik dari SHGB yakni:
- Pemberian jangka waktu awal maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan bisa diperbarui maksimal 30 tahun lagi
- Bersifat terbatas, tidak seperti SHM yang berlaku selamanya
- Bisa diperjualbelikan, dijaminkan, diwariskan selama masa berlakunya masih aktif
- Bisa diberikan ke WNI, WNA dengan ketentuan terbatas, serta badan hukum
- Dapat ditingkatkan menjadi SHM dengan memenuhi syarat tertentu.
3. Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU)
SHGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dengan tujuan untuk kegiatan pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan.
Jadi, SHGU diberikan bukan untuk membangun rumah atau kantor, melainkan untuk kegiatan produktif skala besar dalam sektor agraria.
Berikut beberapa karakteristik dari SHGU:
- Pemberian jangka waktu awal maksimal 35 tahun, dapat diperpanjang selama 25 tahun, dan bisa diperbarui hingga 35 tahun lagi
- Bersifat terbatas dan wajib digunakan sesuai peruntukannya
- Dapat diperjualbelikan, dialihkan, diwariskan, atau dijadikan jaminan (agunan)
- Hanya dapat diberikan WNI dan badan hukum.
4. Sertifikat Hak Pakai
Sertifikat Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, untuk keperluan tertentu dan dalam jangka waktu tertentu.
Hak Pakai tidak memberi hak milik penuh atas tanah, hanya izin penggunaan dengan batasan-batasan hukum.
Karakteristik Hak Pakai meliputi:
- Bisa diberikan atas tanah negara, tanah Hak Pengelolaan (HPL), tanah milik orang lain (dengan perjanjian tertulis)
- Pemberian jangka waktu awal maksimal 35 tahun, dapat diperpanjang selama 25 tahun, dan bisa diperbarui hingga 35 tahun lagi
- Tidak bisa ditingkatkan menjadi SHM karena bukan hak milik
- Bisa diberikan kepada WNI, WNA, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang memiliki kantor perwakilan di Indonesia, serta lembaga sosial, keagamaan, konsulat, dan lembaga internasional
5. Sertifikat Hak Pengelolaan (HPL)
Sertifikat Hak Pengelolaan (HPL) adalah hak yang diberikan oleh negara kepada badan hukum atau instansi pemerintah untuk mengelola dan mengatur pemanfaatan tanah negara.
HPL bukan hak milik langsung atas tanah, melainkan hak untuk mengelola, lalu tanahnya bisa diberikan dalam bentuk HGB atau Hak Pakai kepada pihak ketiga.
Sejumlah karakteristik dari HPL yakni:
- HPL bukan untuk digunakan sendiri secara pribadi, melainkan untuk dikelola, ditata, dan dimanfaatkan oleh badan pengelola
- Tanah tetap merupakan tanah negara, tetapi dikuasakan pengelolaannya kepada pemegang HPL
- Pemegang HPL bisa menyewakan, menyerahkan sebagian pengelolaan ke pihak lain (dengan HGB/Hak Pakai), bekerja sama secara komersial sesuai fungsi lahan
- Bisa diberikan instansi Pemerintah Pusat atau Daerah, BUMN/BUMD, badan hukum tertentu misalnya Otorita Ibu Kota Negara (OIKN), Badan Bank Tanah, Lembaga Pemerintah Non-Kementerian, Perum Perumnas, dan lain-lain.
6. Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS)
SHMSRS adalah sertifikat kepemilikan atas unit rumah susun/apartemen, lengkap dengan hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dari bangunan tersebut.
SHMSRS adalah perwujudan dari hak milik secara individual dalam bangunan bertingkat (rumah susun).
Karakteristik dari SHMSRS meliputi:
- Pemilik memiliki hak milik atas unitnya (apartemen/flat) dan hak proporsional atas tanah dan bagian bersama
- Bisa dipindahtangankan, dijadikan jaminan/agunan, diwariskan, dan disewakan
- Harus berada di atas tanah berstatus SHM atau HGB di atas HPL, bukan tanah dengan Hak Pakai
7. Sertifikat Tanah Wakaf
Jenis sertifikat tanah di Indonesia yang terakhir adalah Sertifikat Tanah Wakaf.
Sertifikat tanah ini diterbitkan untuk tanah yang diwakafkan oleh individu atau badan hukum, dengan tujuan untuk kepentingan umat atau kegiatan sosial keagamaan sesuai dengan hukum syariat Islam.
Wakaf adalah pemindahan hak milik atas tanah atau benda tertentu untuk digunakan dalam kegiatan yang bermanfaat bagi umat tanpa dimanfaatkan secara pribadi oleh orang yang mewakafkan.
Sertifikat tanah wakaf memiliki karakteristik seperti:
- Tanah wakaf tidak bisa diperjualbelikan, dipindahtangankan, atau diwariskan, karena tujuan utama wakaf adalah untuk kegiatan sosial dan keagamaan
- Tanah wakaf harus dikelola oleh Nazhir (pengelola wakaf) sesuai dengan tujuan wakaf yang telah ditentukan oleh pewakaf
- Hak yang diberikan berupa pengelolaan tanah tersebut untuk keperluan umum, seperti membangun masjid, sekolah, rumah sakit, atau fasilitas umum lainnya.
