Bisakah Tanah HGB Dijadikan Jaminan Utang ke Bank?
Status Hak Guna Bangunan (HGB) pada sebidang tanah kerap menimbulkan pertanyaan di tengah masyarakat, terutama terkait pemanfaatannya sebagai jaminan utang atau agunan kredit.
Tak sedikit pemilik tanah dan bangunan berstatus HGB yang ragu apakah hak tersebut memiliki kekuatan hukum yang cukup untuk dijaminkan ke bank atau lembaga keuangan.
Padahal, dalam praktik perbankan dan pembiayaan, tanah berstatus HGB tetap dapat dijadikan jaminan utang sepanjang memenuhi ketentuan yang berlaku.
Meskipun ada sejumlah syarat dan batasan yang perlu diperhatikan, mulai dari sisa masa berlaku HGB, status tanahnya, hingga proses pengikatan jaminan yang dilakukan melalui hak tanggungan.
Pasal yang mengatur HGB jadi jaminan utang
Pasal 35 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menjelaskan bahwa HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya.
HGB berlaku untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang menjadi maksimal 20 tahun.
Dalam Pasal 39 UUPA mengatur, hak guna bangunan dapat dijadikan agunan atau jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Hal serupa diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
"Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan," tulis Pasal 45 ayat (1) PP Nomor 18 Tahun 2021.
Hak tanggungan adalah hak jaminan atas suatu tanah untuk memperoleh kepastian terhadap pembayaran utang.
Dengan demikian, meski bukan miliknya, pemegang hak dapat memanfaatkan tanah HGB sebagai agunan, dilansir dari (17/10/2024).
Ketentuan tanah HGB menjadi jaminan utang akan diatur dalam akta pemberian hak tanggungan atau APHT.
APHT mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian atau penyerahan hak tanggungan dari debitur (pihak yang berutang) kepada kreditur (pihak yang memberi pinjaman).
Sayangnya, hak guna bangunan bisa saja terhapus karena jangka waktu yang sudah berakhir atau alasan lain.
Berakhirnya batas waktu HGB menyebabkan tanah harus dikembalikan kepada pemilik asli, baik negara, pemegang hak pengelolaan, atau pemegang hak milik.
Utang belum lunas saat masa berlaku HGB habis
Berdasarkan artikel dalam Judge: Jurnal Hukum (2024), jika hak atas tanah yang menjadi obyek batal, hak tanggungan pun ikut batal.
Pasalnya, hak tanggungan adalah hak kebendaan yang bergantung pada keberadaan hak atas tanah.
Sebagai contoh, jika hak guna bangunan tidak lagi berlaku karena jangka waktu habis, hak tanggungan yang menjadi jaminan utang juga hilang.
Namun, meski hak tanggungan dihapus, utang yang dijamin tetap ada, sehingga debitur masih memiliki kewajiban untuk membayar pinjaman kepada kreditur.
Namun, jika peminjam gagal memenuhi kewajiban pembayaran sesuai perjanjian, pemberi utang tidak akan mempunyai jaminan yang dapat dilelang.
Guna menghindari hal tersebut, kreditur atau pemberi utang biasanya melakukan upaya preventif dengan memasukkan klausul dalam APHT.
Klausul itu dapat mengatur berbagai ketentuan yang harus dipenuhi debitur agar pembayaran utang tetap tepat waktu.
Jika terjadi wanprestasi atau ketidakmampuan debitur untuk membayar utang, kreditur dapat mengambil langkah represif, seperti meminta jaminan pengganti atas HGB.
Jika hal tersebut masih tidak berhasil, kreditur dapat mengajukan gugatan wanprestasi kepada debitur untuk menagih utang yang belum dibayar.
Dalam segala situasi, KOMPAS.com berkomitmen memberikan fakta jernih dari lapangan. Kirimkan Apresiasi Spesial untuk mendukung Jurnalisme. Berikan apresiasi sekarang
