Elon Musk dan Zuckerberg Bisa Beli Rumah Tunai, tapi Tetap Pilih KPR

Elon Musk dan Mark Zuckerberg sebenarnya tidak butuh cicilan untuk membeli rumah. Mereka punya uang lebih dari cukup untuk membayar tunai.

Anehnya, kedua triliuner ini justru memilih mengambil kredit kepemilikan rumah (KPR) untuk membeli rumah-rumah mewah mereka.

Pertanyaannya, kenapa?

Para ahli keuangan menyebut langkah ini sebagai strategi keuangan yang sangat cerdas. Bagi orang super kaya, mengambil cicilan rumah meski mampu bayar tunai justru bisa menjadi keputusan finansial paling menguntungkan.

Elon Musk, orang terkaya di dunia, tercatat memiliki beberapa cicilan rumah dengan nilai sangat besar.

Salah satunya adalah pinjaman 61 juta dollar AS (sekitar Rp 1 triliun) dari Morgan Stanley, untuk membeli lima properti di California. Angka ini terlihat besar, tapi sebenarnya hanya setetes air dari kekayaan Musk yang mencapai 703 miliar dollar AS (sekitar Rp 12 triliun).

Bagi orang awam, sulit memahami kenapa orang seperti Musk perlu meminjam puluhan juta dollar AS untuk membeli rumah, ketika ia sebenarnya bisa membayar tunai dengan mudah.

Namun ternyata jawabannya cukup sederhana, bukan soal mampu atau tidak, melainkan soal di mana sebaiknya menempatkan uang.

Salah satu alasan utama orang super kaya memilih cicilan rumah adalah karena sebagian besar kekayaan mereka tidak dalam bentuk uang tunai.

Kekayaan triliuner, seperti Musk dan Zuckerberg umumnya terikat dalam investasi, saham, dan obligasi. Mereka tidak menyimpan banyak uang dalam bentuk tunai.

"Orang dengan kekayaan sangat tinggi alias ultra-high-net-worth berpikir berbeda soal likuiditas dan utang," kata Miltiadis Kastanis, direktur eksekutif penjualan di perusahaan properti Compass, sebagaimana dihimpun KompasTekno dari Fortune.

"Mereka lebih suka uangnya tetap bekerja untuk mereka dalam bentuk investasi, bisnis, atau bahkan koleksi seni, daripada terkunci semua di satu properti."

Logikanya begini, jika seseorang menginvestasikan uangnya di saham atau bisnis dan menghasilkan keuntungan, katakanlah 10 persen per tahun, sementara bunga cicilan rumahnya hanya 5 persen, maka ia justru untung dengan mengambil pinjaman.

"Jika mereka yakin investasi mereka akan menghasilkan keuntungan lebih besar daripada bunga yang dibayarkan untuk cicilan, lebih masuk akal membiayai properti dengan kredit," kata Kastanis.

Menurut Kastanis, persoalannya bukan pada biaya pinjaman, melainkan pada cara mengoptimalkan penempatan uang mereka.

Zuckerberg dapat bunga cuma 1,05 persen

Mark Zuckerberg, CEO Meta sekaligus orang terkaya nomor tujuh di dunia, juga menerapkan strategi serupa.

Pada 2012, Zuckerberg melakukan pembiayaan ulang untuk rumahnya di Palo Alto dengan kredit 30 tahun dan bunga yang sangat rendah, hanya 1,05 persen.

Dengan bunga serendah itu, cicilan rumahnya praktis hampir tanpa biaya. Tentu saja, lebih masuk akal untuk tidak mengunci uang hampir 6 juta dollar AS di rumah, dan menggunakannya untuk investasi lain yang berpotensi menghasilkan keuntungan jauh lebih besar.

Era suku bunga ultra rendah di tahun 2010-an memang menjadi waktu emas bagi orang kaya untuk mengambil cicilan jangka panjang. Banyak pembeli kaya yang berhasil mengunci kredit dengan bunga jauh lebih rendah dibanding standar saat ini.

Selain manfaat investasi, ada keuntungan pajak yang juga sangat menggiurkan.

Bunga cicilan rumah di Amerika Serikat bisa menjadi pengurang pajak untuk pinjaman hingga 750.000 dollar AS, bagi mereka yang merinci laporan pajaknya.

Meski cicilan Zuckerberg jauh lebih besar dari batas itu, ia tetap bisa mengurangi sebagian bunga cicilannya dari penghasilan kena pajak, yang akhirnya menekan biaya pinjaman.

"Cicilan rumah juga memungkinkan optimisasi pajak di beberapa negara, karena pembayaran bunga bisa menjadi pengurang pajak," kata Islay Robinson, pendiri dan CEO perusahaan pialang kredit Enness Global.

Ia juga menjelaskan bahwa dalam kondisi inflasi tinggi, nilai uang cenderung menurun seiring waktu. Karena itu, meminjam uang saat ini dan membayarnya di kemudian hari dengan uang yang nilainya sudah lebih rendah dapat menjadi pilihan yang lebih menguntungkan.

Strategi "beli, pinjam, mati"

Ada satu lagi strategi yang lebih jarang dibicarakan tapi sangat menguntungkan bagi orang super kaya, pinjaman berbasis investasi.

Konsepnya, orang kaya meminjam uang dengan menjadikan saham dan aset investasi mereka sebagai jaminan, tanpa harus menjual saham tersebut.

"Daripada menjual investasi Anda untuk mengumpulkan uang, meminjam dengan jaminan aset memungkinkan Anda tetap berinvestasi, menunda pajak, dan membebaskan uang untuk peluang lain," tulis bank JP Morgan dalam panduannya kepada nasabah kaya.

Mengapa hal ini menguntungkan? Dalam aturan pajak Amerika Serikat, dana pinjaman tidak dikategorikan sebagai pendapatan kena pajak. Dengan begitu, orang kaya bisa membiayai gaya hidup mereka dengan meminjam terhadap aset yang dimiliki, tanpa dikenai pajak penghasilan sama sekali.

Para analis menyebut praktik ini sebagai strategi "beli, pinjam, mati" alias *buy, borrow, die*. Caranya, kumpulkan aset yang nilainya terus naik, pinjam dengan aset itu sebagai jaminan untuk membiayai pengeluaran, dan akhirnya wariskan aset tersebut kepada ahli waris.

Saat aset diwariskan, terjadi stepped-up basis, yang membuat sebagian besar pajak keuntungan modal (capital gains tax) yang sudah menumpuk selama bertahun-tahun praktis hilang.

Apa yang bisa dipelajari pembeli biasa?

Bagi pembeli rumah biasa, strategi para triliuner ini tentu tidak bisa ditiru begitu saja. Tidak semua orang punya akses ke bunga 1,05 persen atau bisa meminjam puluhan juta dollar AS dengan jaminan saham.

Namun prinsipnya tetap bisa dipelajari.

"Pesan untuk pembeli biasa bukan untuk meniru pendekatan persis mereka, tapi untuk memahami prinsipnya," kata Harlow.

Menurut dia, langkah finansial paling cerdas terkadang bukan melunasi semuanya, tetapi menjaga uang tetap fleksibel dan tetap bekerja untuk pemiliknya.

KOMPAS.com berkomitmen memberikan fakta jernih, tepercaya, dan berimbang. Dukung keberlanjutan jurnalisme jernih dan nikmati kenyamanan baca tanpa iklan melalui Membership. Gabung KOMPAS.com Plus sekarang